昨日は2人とも比較的早く帰宅できたので、ゆっくり話ができました。
ここ最近情報収集がメインになっていましたが、最近の情報をまとめつつ今後どうしていくかについて話し合いました。
今までは属性で借りられる融資分を使って最速で物件を買って行こう！というざっくりとした目標を持っていましたが、今の融資状況的にそんなに簡単にはいかないことを最近痛感しています。
なので、5年後に目標設定をした時にどのような計画なら達成できるのかを考えました。
まるで会社の事業計画ですね…管理職の上司が苦しみながらこのようなことをして会議を重ねていましたが、今となってみたら事業計画がいかに大切かが身にしみます。
5年後の目標を決めてから、中間地点である3年後の目標を設定しました。
- 5年後:CF100万円/月
- 3年後:家賃収入200万/月
5年後をCF100万円にするには、4億円の資産をこの時点で持っていなければなりません。
この計算は、「総資産の3%が年間CFになる」という概算方法のもと出しています。
現在自己資金が3割程度必要と言われているので、4億円の資産を買うためには1200万円の自己資金が必要ということになります。
これを5年間(60ヶ月)で家賃収入で貯めるには、
1200万円÷60=200万円
平均して200万円の月々の家賃収入が必要です。
平均ということは、半分の3年後にここに至っていれば、5年後にはCF100万円になるという見込みです。
融資を考えないとして、一部屋5万の家賃だとしたら、40部屋所有しなければなりません。
そして融資を受けているとしたら、返済比率が50%としたら80部屋必要です。
ただでさえ融資を受けにくいご時世に、3年後に80部屋も持てる気がしません。
そういうことで、泣く泣く目標を下げることにしました。
- 5年後:CF80万円/月
- 3年後:家賃収入160万円/月
このようにすると、3年後に家賃5万円を32部屋です。
融資ありきでは64部屋です。
これでも少しきついですが、これ以上下げると悲しくなるので、とりあえず5年後の目標、3年後の目標をこのようにしました。
融資の返済も、本業の収入からの貯金も入れて行うと考えたら、64部屋より少し少なくても大丈夫そうです。
こんな内容を話し合いながら目標を決めました。
この目標をもとに、やることリストを作り、毎週何をするかと言うところまで落とし込みました。
定期的に目標設定が妥当かどうかを話し合うと、お互いのスピード感にズレがなく話ができるので、喧嘩になることなくすすめられます。
当初に立てた目標は「3000万の木造アパートを1年に1棟買うことを3年続ける」でした。
今からするとそんなうまく行く訳ありませんね…
知識が増えていくことで現実的な目標を立てられるようになって行くことを実感しました。
今の目標も数ヶ月後にはこんな目標よく立てたなと思うと思います。
どんどん目標を現実的なものに変えていって、自分たちの考え方の移り変わりを認識しておきたいなと思います。
