[大家業]物件探しの条件と調べておくべきこと

最近は毎日なにかしらか不動産のことをやるように心がけています。

基本的には毎日不動産収益サイトを見て、余力があったら細かくその物件について調べています。

先日はサイトでどんな物件を拾ってくるかについて、お互いが考える条件を出し合って決めました。

サイト上の絞り込み条件は買える・管理できる地域でソートをかける

まず1番優先する条件は、

現在の自己資金で買えそうなもの
自分たちの足で見に行ける範囲のもの

ということにしています。

それと、今は積算評価のいい物件を買いたいので、所有権のみにチェックを入れて検索しています。

とりあえず勉強のためにということであればお金の制限はかける必要ありませんが、購入ということであれば買えるものを見るのは大前提です。

ですが、一口に買えそうと言っても、現金で買うか、融資を引くかによっても変わりますし、融資に関しては世の中の状況や物件状態によって引けないこともあれば、ちょっと足りなくても指値で通ることもあると思います。

私たちは現金で買う場合と融資を引く場合の2パターンで物件を探しています。

物件のある地域に関しては、自分たちで見に行ってから買えることと、購入後もすぐに足を運べる範囲ということを大切にしています。

なかには遠くの物件を見に行かずに買ってしまう方もいますが、私たちははじめての物件購入なので、自分たちでしっかりと見て購入したいと思っています。

物件そのものも見に行ったら思ったより汚かったりすることもありますし、物件だけでなく周辺の状況も入居に大きく関わります。

それは自分が賃貸を借りる時も見ていたので、これを見ずに買うことは考えられません。

新築や慣れてきたらノールックでも買ってみたいなと思っております。

検索結果を見るときに注目する条件は？

検索で出てきた物件を見る際に注目するところは、

その地域の賃貸需要
積算価格

今欲しい物件は、購入し、運営することで銀行に信頼してもらえるような物件です。

詳細には、DIYや客付けが経験できて、積算評価と実勢価格が高い物件です。

最初の物件でDIYができること、客付をした実績を積み、購入価格より積算が高い物件を購入することで、次に物件を購入するときの担保にするという考えのもと、一件目の条件を決めました。

他にも利回りのことも気にしたいですが、欲張ると候補物件がなうなってしまうので、今回はあまり重視しないことにしています。

注目する条件を満たしているかを調べる方法は？

その地域の賃貸需要を調べる方法は？

賃貸需要は下記の2つのサイトでチェックしています。

Wikipedia
見える！賃貸経営

Wikipediaでは、物件の最寄り駅名を検索します。

検索エンジンで最寄駅名を検索すると、だいたいトップヒットはWikipediaになると思います。

最寄駅のWikipediaのページには駅乗降者数が書かれています。

これが10000万人以上/日だったらある程度住む人が多いことがわかるので条件クリアとします。

次に、見える！賃貸経営では、物件のある地域の物件閲覧数や家賃相場が調べられます。

物件のある地域を指定すると、その地域の情報が出てきますが、その中でこのようなことを確認します。

・ヒートマップ

その地域の物件閲覧数が分かります。

閲覧数が多いと赤、少ないと紫色に地図の色がなっています。あまりも閲覧数が少ない地域は客付がむずかしいので購入は見送ります。

次に、入居希望者の検索条件と掲載物件の間取りの割合を見ることができます。検討している物件の割合を見て、入居希望者の条件の方少ないと需要に対して供給が多いということなので、客付がしにくい可能性があります。より詳細な地域情報がないと判断できませんが、懸念点とし周辺の物件の状況についても調べる必要がありそうです。

最後に、利回りの適切な計算のため、間取りに対する家賃相場を確認します。

駅徒歩10分未満、以上で間取りごとの物件の家賃相場が確認できるので、これをもとに計算します。

だいたい表面利回りとして書かれているものは、家賃相場より高い家賃で、ずっと満室の想定で計算されています。

空室があったときのことも考えて、空室率20％ほどでも赤字にならないかをシュミレーションをします。