あけましておめでとうございます！
年末は、インテリアコーディネーター 2次試験、引越しなど大きめなイベントが続いたため、更新サボらせていただいておりました…
引っ越しが済んだタイミングで、本格的に不動産購入に向けて本格始動しました！
今までは本やセミナーで勉強してきましたが、2020年からは行動に移していきます！
まだまだ勉強不足ですが、今後始める人の参考になるようにありのままに今の状況を書いていきたいと思うので、よろしくお願いします。
最近始めた物件探しに使っているサイト
まず実践の第一歩として、最近は不動産収益サイトで物件をひたすら探しています。
まだまだ自己資金が足りない状況ですが、いざ買いたいときに手こずらないためと、あわよくば買えたらいいなという気持ちで探しています。
ほぼ毎日チェックしているサイトはこちらの2つです。
- 楽待
- at home
他にも良いサイトがたくさんありますが、毎日全て見るのは大変なので、掲載物件が多い楽待をメインで見ています。
ですが、おそらく楽待を見ている方はたくさんいるので、サブでat homeも見るようにしています。
現在探している物件の条件
現在買いたいと思っているのは、DIYから客付まで全部経験させてくれるような物件です。
最初なので何もかも難航すると思うので、まずは客付が難しくない物件という指標で探しています。
また、通える範囲で考えているので、駅から徒歩圏内でソートをかけています。
車社会の地域もあるかと思いますが、私たちが車を持っていないのと、近くに車社会の地域が少ないので徒歩圏内にしています。
いずれ車を買ったら車社会の地域もぜひ買いたいと覆っています。
良さそうな物件が見つかったら
検索結果に出てきた物件の中で、駅徒歩圏内で、手の施しようがないぐらいボロボロでなければ、さらに調べを進めます。
最寄駅の利用者数から客付のしやすさを予測
まず調べるのは最寄駅の乗降者数です。
駅名で検索するとWikipediaが出てきて、そこに乗降者数が記されています。
これが1万人以上だと割と人がいるところと判断できるので、候補に入れます。
さらにその地域の空室率や賃貸需要など調べることは盛り沢山ですが、すべての物件でやっていると時間がかかって網羅できないので、一旦ここまででストップします。
銀行から評価される物件かどうかを計算してみる
現在は、買った値段より銀行の評価が高くつく物件（積算価格が高い）物件を探しているので、路線価を調べます。
その前に、接道状況を確認します。
私道だと銀行の評価が出ないらしいので、公道の物件のみ調べます。
（なぜ評価が出ないのかは詳しくは分かっていません…勉強します）
路線価はこちらのサイトで調べます。
- 全国地価マップ
「相続税路線価等」のところで住所を入力するとわかります。
物件が接する道路に書いてある数字と土地面積㎡をかけるとわかります。
建物の耐用年数が残っていたらそれも足されますが、今は耐用年数が切れたような築古物件ばかり見ているので土地だけのことが多いです。
詳しい積算価格の計算はいろんなサイトで紹介されていますので、調べてみてください。
これで販売価格と積算価格を比べて、積算価格の方が高くなるものを探しています。
積算価格との比較に関しては、場合によっては重要ではないこともあります。
このような指標で今は物件を探しています。
これを全てクリアする物件は、探している条件ではなかなか見つからないのですが、あったらより詳しく調べていこうと思うので、その時はまた記事にします。
これから不動産運営を始めようかなと思っている方参考になれば幸いです。
