初めて購入した1号物件は、ほとんどDIYでリフォームしました。
結果的には、DIYをしてよかったと思っています。
もう一度1号物件を取得した頃に戻ったとしたら(考えただけで具合悪くなりそうですが)DIYをすると思います。
物件の取得方法や目標によって、DIYをするべきか、外注にするべきかは決まると思います。
これから物件を購入する方、はじめてのリフォームを予定している方のご参考になれば幸いです。
DIYをするメリット
コストを抑えられる
当たり前のことですが、DIYをするとコストが抑えられます。
私の1号物件の場合、DIYでやった部分に関しては、かなりフルフルでやりましたが、おおよそ35万円かかりました。
一方で外注で頼んだら、145万の見積もりをいただきました。
上記の値段は主に部屋の内装(天井、床、壁など)の費用で、電気や水道関係など、資格がないとできない施工部分は抜いて考えております。
これだけコスト自体は抑えられます。
利回りを上げる戦略を取るなら、DIYはかなり効果的だと思います。
部屋の内装は比較的簡単にできるので、コストを抑えるならDIYもアリかと思います。
勉強になる
ここが最大のメリットだと思います。
DIYを自分でやってみることで、リフォームの原価が分かります。
一生懸命調べながら進めるので施工方法も覚えます。
予想外なことが起きてもなんとか対処できるようになります。
2号物件、3号物件と進めていくにあたり、次は外注するにしてもリフォームの相場が頭に入っているので見積もりも立てやすいです。
リフォームに関する情報はたくさんありますが、百聞は一見にしかずだなと思います。
調べているとなんとなくしかわからなかったことが、実際にやってみたらクリアになりました。
DIYをしている中で一番リフォーム力が成長したなと思ったのは、久しぶりに工務店さんに来てもらった時でした。
最初に全体の見積もりを取ってもらった時は、どう直して欲しいか要望をいってもらえますか？と言われたのに、そもそもあまり施工について分かっていないので明確にはお伝えできなかったし、見積書も何が書いてあるのかさっぱりでした。
ですが、ある程度リフォームが進んでから、お風呂の配管を見に来てもらった時は、こうしてほしい、この方が安くできると思うなど、案が出ること出ること…
この時点ではお風呂は全く手をつけていませんでしたが、リサーチ力や、これはできるできないという感覚が身についてきていたんだと思います。
今後も物件を買い進めるという方は、1度はDIYをしてみることをお勧めします。
DIYをするデメリット
時間がかかる
DIYは本当に時間がかかります。
素人が試行錯誤しながらやるので、業者さんに頼んだらあっという間なことでも、何倍も時間がかかります。
私達は、DIYを終えるのに結局4ヶ月ちょっとかかってしまいました。
要領も悪く、無駄が多くなりがちです。
(今もう一度やり直したら3ヶ月で終わる自信はあります笑)
同じ時期に物件を買った大家さんが、DIYをしている間に1件、2件とリフォームを終え、客付まで完了しているのをみてメンタルがやられそうでした…
機会損失ということも考えて、DIYをするかどうか考えた方が良いです。
精神的、体力的負担が大きい
DIYは精神的、肉体的負担が大きいです。
精神的には、先に書いたように周りの人がどんどん進んでいくのに、止まってる感じがして苦しいです。
さらに、初めての作業ばかりで失敗もします。
さらに、思ってもみなかった瑕疵が出てきたりもします。
私たちの場合、大きく3つの瑕疵が見つかりました。
詳しくは別の記事で書こうと思いますが、自業自得なものも多いですが挫折しそうになりました…
とにかく行くたびに辛いことがあります…笑
ただ、これを自力で乗り越えるとめちゃめちゃ成長します！
1号物件をある程度仕上げてからは、どんな物件を見ても、大抵のことはなんとかなる気がする(ただし利回りが下がるものもあるので注意)ぐらいのメンタルに成長しました。
体力的負担は、やはり重たい資材を運んだり、力一杯破壊したり、高いところで作業したり…挙げたらキリがないですが、がっつり運動しているぐらい疲れます。
今までは休日は身体を休められていたところを、人によっては本業の仕事より体力を使うことになるので、体調を崩しやすいです。
さらにアホなことに、真夏の作業にもかかわらず、無駄にエアコンを設置せずに結構長いこと作業していたので、地獄でした(笑)
空調設備はケチらず絶対最初に付けることをお勧めします。
場合によっては危険
最初のDIYはあまり作業も想像がつかないことばかりなので、こうしたい、ああしたいがたくさんありました。
ですが、やり始めてから後悔することも多々ありました…
天井付近のDIYは危険が多いです。
一番危険が多かったのは階段周辺。
足場がないところに脚立を置いての作業が多く、とにかく危なかったです。
そんなことをやらざるを得なかったのは、何も考えずに柱を白にしたり、壁紙を貼ったりしてしまったからです。
今回の物件は、天井はノータッチで、柱は白に塗り、壁には全て壁紙を貼りました。
高いところは足元が不安定なのに、ペンキがはみでたら目立ってしまったり、壁紙の柄合わせが大変だったりと、いろいろ設計をミスしました。
そもそもこんな状況で砂壁に壁紙を貼るのは難易度高すぎました。
今回の物件の階段まわりで学んだことは
- 柱は天井に色を入れないなら塗らない、またははみでても目立たないブラウン系の塗装をする
- 天井も塗ってしまう方が施工が楽
- 階段の高いところに窓がある場合、そこは触らなくてもいいように、それなりになじむ施工にする
などです。
階段周辺はできればなるべく触らずに済むような物件が好ましいですね。
外注したほうがいいところ
今まではDIYの話をしてきましたが、今度は外注をした方が良いところについて書きます。
今回の物件はほとんどDIYをしましたが、一部外注も頼んでいます。
今回外注したところは
- クーラー取り付け
- 風呂給湯器用屋外コンセント設置
- お風呂配管工事
- 外壁クラック修理、塗装
です。
基本的には資格がないとできないことは全て頼み、外壁はあまりにもクラックが酷くて直せる気がしなかったので外注しました。
DIYで辛い思いをしてから外注を頼むと、何もしていないのにめちゃめちゃ仕上がりの良い状態に物件が変身しているので、ありがたみをすごく感じます。
実際にDIYをやってみると、自分でできないことはないけど頼んだほうがいいかもと思ったところもありました。
これは人それぞれですが、私が次からは絶対外注するところをあげておきます。
- 床を和室→洋室にする
DIYといえば！なこの作業です。
詳しくは別の記事で書きます。
和室→洋室は、外注で頼むとわりと高くつきます。DIYをすると、畳表替えぐらいの値段で洋室化できるという感覚です。
ですが、自分でやると非常に難しく、時間もかかるし、なにより畳を捨てるのがめんどくさい…
畳の処分、本当に大変です。
いろんな方法でみなさん処分していますが、住んでる場所や、どういう形で不動産賃貸業をしているかによって変わりますので、あの人がこう言っていたから大丈夫だろうと思わず、絶対処分できる確信を得てから取りかかったほうがいいです。
その点、外注だと大体処分までしてくれるので、安心です。
ただし、畳の処分は別料金ということもあるので、しっかり確認しましょう。
- 砂壁にアクセントクロスを貼る
一般的に砂壁に壁紙を貼るのは難しいと言われていますが、ここに関してはやろうと思えばできると思っています。
もしかしたらゆくゆく剥がれてくるかもしれませんが…
別の記事で、私が実践した砂壁に壁紙を貼るコツについては書きたいと思います。
1号物件は全て自分で壁紙を貼りましたが、アクセントクロスだけは外注にしても良かったかもしれないと思いました。
やはり素人仕事ではジョイントが目立ってしまいます。
職人さんはジョイントの切り方も綺麗ですし、コーキングは色味に合わせて絵具などを混ぜて作るということをネットで見ました。
自分でも試しましたが、全くうまくいきませんでした。
業者さんに頼むと、砂壁に直には貼ってくれないので、ベニヤ等を砂壁に付けたりする施工になるようです。
自分でもベニヤの上から貼る施工にしたらもう少し上手く貼れたかもしれませんが、
それにしてもアクセントクロスは目がいくところなので、綺麗に仕上げるためにも次回からは外注したいと思っています。
結論
1号物件はDIYに挑戦することをオススメします
ここまでDIYに関して自分たちが経験したことや考えを書いてきましたが、結論、1号物件はDIYをしてみるのがおすすめです。
もちろん時間がない方、お金に余裕がある方、絶対にやりたくない方は最初から外注のほうが、効率的で綺麗に仕上がるのでいいと思います。
ですが、今後拡大していく上で、物件のリフォーム知識があるとすごく役に立つと思います。
普通に生きていたらこんなに挫折することないというぐらい行くたびに挫折しそうな案件が降ってきます。
なので、知識もつくし、マインドも磨かれます。
今後はこういう物件は買わない！これなら直せる！いくらあれば直る！と言ったことがわかるようになります。
私たちは2号物件はおそらく外注でやりますが、1号物件で得た知識があるので、見積もりも見当がある程度つきますし、高くなりすぎたら、自分たちで部分的にやればいいやなど、外注するにしても選択肢が広くなります。
施工方法が想像できるので、仕上がりが想像できたり、やり方を指定することでコストカットできることもあります。
このように、1号物件のDIYを乗り越えたことで、今後買い進めていく上で必要なスキルが身についたと感じます。
なので、DIYをしようか悩んでいる方は、一部でもいいので是非やってみることをお勧めします。
ただし、フルでDIYをすることにしたとしても、DIYをしないと利回りが合わなくなるような物件を買うことはあまりおすすめできません。
私たちもまさにフルで外注したら回らないような物件を買いました。
結果的にはなんとかなりましたが、もし予想外の出費が発生した時に、利回りを大きく下げてしまうことになります。
自分の力でどうにかしようと無理をしてしまうこともあります。
もしかしたら、無理して自力でやったところに不良があり、入居後に結局業者さんを入れざるを得なくなることもあるかもしれません。
そういう時にも困らないように、今後はフルで外注しても利回りが合う物件を買っていこうと思っています。
1号物件は、もし何かあった場合は勉強と思って損切りすることにしています。
初めてでも絶対に失敗してはいけないこと
初めてのDIYは失敗続きです。
それでも、絶対に失敗してはいけないことがあります。
それは、怪我をしてはいけないということです。
DIYでは、初めて使う工具があったり、脚立での高所作業、足場が不安定な場所での作業など、危険がたくさんです。
下手をすれば死亡事故に繋がるようなこともたくさんあります。
工具を、使うときは、正しい使用方法をよく勉強する、使い慣れている方に見てもらうなど、工夫が必要です。
また、高所作業はなるべく行わないようにし、どうしてもしなければならない時は、足場を安定させる、ヘルメットをかぶるなど、できる限りの対策をしてください。
あと、安全な履物も必須です。
私たちは、ホームセンターに売っている1000円ほどの安全靴を使用していました。
コンパネが倒れてきたり、重いものを持ったりするので、この靴でないと危なかったかも、ということも多々ありました。
だんだん慣れてくるとルーズになりがちですが、気を引き締めて、安全第一で作業をしてください。
長くなりましたが、DIYと外注について、私の考えを書かせていただきました。
参考になりましたら幸いです。