以前、融資が今厳しくなっているという内容の記事を書きましたが、それ以降どのように大家業を進めていくのか、彼と議論を進めています。
その中で出てきたのが新築アパート。
最近は築古戸建てが人気ですが、そんな時にあえて新築アパートに手を出そうと考えはじめています。
今回は、現時点で思う新築アパートの良さについて書きたいと思います。
新築アパートの良さ①融資面
新築アパートは融資が出やすいと考えています。
融資が厳しくなった最近は、積算等の評価額や耐用年数が重視されるようです。
少し前まで、銀行評価額が購入金額より高い物件を探していましたが、今の自己資金と、実績のない状態では買えないことに薄々気づいてきました。
そうなると、方向性としては現金で再建築不可やテラスハウスなど、比較的安い物件を買うか、築浅で耐用年数がしっかりまだ残ってる物件ということになります。
もちろん、築浅の中古物件があったら、新築より安く買えるので最高です。
しかし、そのような好条件の物件は私たち初心者のような川下には届きません。
そうなると、新築を建てるしかなくなります。
そういった経緯で新築アパートを考え始めました。
新築アパートの良さ②キャッシュフロー
新築アパートは高いです。ですが、その代わりに家賃を高めに設定できます。
利回りは低くなってしまいますが、家賃収入自体は多くなります。
そのため、築古戸建てで小さく始めるのもいいですが、新築でどーんと始めてしまおうという考えもありかなと思ってきています。
やりようによっては戸建てを現金で買うよりもCFを多くできる可能性があります。
というより、そこを目指さなくてはダメですね。
新築は一回人が出て行ったら中古です。家賃が下がっていくことも加味して購入を判断しなくてはいけないという難しさがあります。
ここについてもっと勉強してから始めないと危険ですね。
新築アパートの良さ③リスクの少なさ
家賃が下がっていくという面や、建設中に業者が飛んでしまうなど、新築アパートはリスクは高いと思います。
しかし、修繕費という面ではリスクがほぼありません。
大規模修繕は10年ほどで行うことが一般的ですが、それまでは退去者が出た時に壁や床を直す程度の小規模な修繕で済むはずです。
そうなると、想定外の出費が起こるリスクは少ないです。
築古は、手に入ってから水回りの不具合などが起きたらして、予想外の出費が起きることが多くあるようです。そこの見極めに関してもまだまだ勉強不足なので、修繕という観点では初心者は新築のほうがリスクが少ないと思います。
このような理由から、最近は新築に関しても勉強を真面目にし始めました。
少し前まで新築なんて…と思ってまともに勉強してきませんでしたが、刻一刻と考えは変わっていきます。
今の自分たちの状況、知識、そして世の中の状況を考えて何をするか考え、計画を修正していきたいと思います。
